今年3月份，面对年内首个房地产信托兑付高峰期中，信托公司实现了平稳过渡。目前已经临近年内产品兑付最集中的6、7、8三个月。而近日市场出现不少针对地产信托接盘收购的事件备受关注。

　　实际上，在地产信托首个兑付期内，以提前清盘、以旧换新、信托受益权等为代表的多种手段暂时缓解了地产企业的兑付压力。但近期，接连出现的房地产基金接盘、资产管理公司收购等升级手段或说明，开发商以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大。信托公司也开始进行资产处置、寻找承接方。

　　地产信托兑付风险逐步暴露

　　在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。为避免房地产信托兑付风险发生，针对这类信托产品的处理手段正在升级。据不完全统计，4月至今，已有12款房地产信托计划提前清盘，资金规模达到31.22亿元，其中4月9款，5月3款，涉及五矿国际信托、华润信托、华鑫信托、交银国际信托、新华信托、西部信托、湖南信托、紫金信托、长安信托、中诚信托等公司。

　　如果说提前清盘至少表示地产企业还有钱可支付产品的部分利息，那么近期接连出现的针对地产信托接盘收购事件则说明部分房地产信托的流动性问题变得更为严峻。

　　日前，华业地产(600240,股吧)的公告显示，其子公司深圳市华富溢投资有限公司于2010年4月向中诚信托申请了10亿元借款。由于该笔借款期限已满，因而深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议，重组上述债务。

　　华澳信托去年5月发行规模为7亿元的“华澳·长信8号信托计划”5月27日将到期，预期利率为6%-7.2%，因兑付压力，华澳信托近日选择将持有的天津市中天兴业房地产公司49.34%股权转让给上实发展(600748,股吧)；同时，吉信·长白山11号南京联强集合资金信托已于今年3月30日到期，最终也因无法兑付而由华融资产管理公司接盘。

　　上述案例或许仅仅只是个开始。用益信托研究员岳婷表示，一二季度还没有达到兑付最高峰，由于信托的刚性兑付要求，加之当下还处在房地产调控的时点，预计今年下半年至明年上半年类似接盘案例将会多些。根据诺亚研究的统计，2012年到期的房地产信托产品1172亿元，规模较大，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。

　　部分信托公司风险偏大

　　房地产信托产品向部分信托公司的过度集中，对部分公司的风险应对能力产生了很大的挑战。随着房地产行业风险的延续，开发商的资金流越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大，当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力至关重要。单独某一家信托公司的风险应对能力毕竟是有限的，产品过度集中在某几家信托公司上显然不利于产品风险的化解。

　　据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品的发行方主要集中在中融、新华、平安、中海、中城、华澳等信托公司。到期规模前十的10家信托公司占比50%左右。以中融和新华为例，到期规模分别为150亿和131亿。从地域来看，房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津，规模分别为122.74亿元和157.07亿元。

　　诺亚研究认为房地产信托不太可能如市场传闻一般被完全叫停。在通过净资本约束信托公司房地产信托规模的基础上，监管部门可能进一步提高房地产信托的交易对手和项目资质门槛。

　　刚性兑付下 投资者不必担心

　　从现在的情况看，融资方的支付风险和信托产品的兑付风险是两码事。即使地产企业最终无法支付信托产品的本息，但产品收益率依然可以得到保障。

　　据了解，去年12月，银监会对各家信托警示风险，强调了对房地产信托的风控。而对于出现兑付问题的项目，信托业内也明确了几种方式，包括信托公司自有资金接盘、第三方资产管理公司接盘、信托公司大股东出资接盘等。对于出现无人接盘的情况，监管层明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。信托业内人士认为，这实质上是确认了房地产信托刚性兑付的原则不可逆转。

　　南方某信托公司人士表示，由于整个信托行业的风控措施做得还比较好，即使无法兑付。信托公司通过抵押资产、质押股权的变卖等实现兑付，最终投资者仍可以拿到收益，房地产信托出现系统风险的可能性不大。

　　诺亚财富分析师孙治香也认为，随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。

　　不过，针对信托投资等同于刚性兑付也有不同声音。普益财富范杰就认为，在利益支付上，信托公司对客户只支付约定的预期收益。一方面是受托人责任的缺失，另一方面是向投资者支付固定的回报，使得房地产信托越来越像房地产信贷，离信托精神越走越远，违背了信托的本质。

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